当前政策利好下，我国保租房REITs正稳步推进。长久来看，我国住房租赁需求仍有增长空间。保租房REITs，就是“打通租赁市场的健康循环发展之路”的关键钥匙！一个崭新的、前所未见的租赁时代，即将开启！

  1、这个楼盘影响了近期的股市。有分析师称，云锦东方的打新，直接把市场带回调了。

  3、云锦东方有着“史上最严”的冻资要求。500万认购金，首套900万、二套2900万的冻资，并且冻资证明需要徐汇区的银行网点，外加要求一年内的流水单，也是上海积分制以来首个要求银行流水的新盘。

  公开信息显示，本次入市的云锦东方（三期），总计105套房源，备案均价高达16.4907万元/平方米。

  而周边的二手房均价多少？20万＋！以链家的成交记录来看，云锦二期去年至今的成交均价在20-26万之间。

  也就是说，只要打中一套云锦东方，就能稳赚2000多万！以本次的均套面积355平为例，按照当下二手房的成交价，用最最最保守的倒挂：每平米6万来计算，355平*6万/平 = 2130万！

  但是越来越高企的房价，联想到笔者所从事的保租房项目，又结合关于保租房专项REITs的推进；之前，笔者都是站在开发商（国企大业主）的角度解读保租房专项REITs的事宜；此次，受“云锦东方”项目的影响，笔者打算从租客的角度，来畅想一下，未来保租房REITs，到底可以为租客带来什么？

  以刚毕业的年轻人举例，想在一线城市（假设：上海）有自己的住房，哪怕是老破小，至少需要350-400w，首付3成即105-120w；双方家庭凑完首付之后，还剩250-350w的贷款压力；取中位数300w，贷款年限30年，每月要归还的利息大致为：1.6w-2.05w。

  这对于绝大部分的年轻人来说，两夫妻在大多数情况下要10-15年的工资收入，才能还清第一套房的贷款，且还未考虑期间的生育问题，重疾病的问题，压力非常之大！这也是现代年轻人结婚越来越晚，越来越不愿意生育的根本原因。

  之前，年轻人想租房，往往因为私人房东临时坐地涨价，或将房屋买卖而被迫搬迁；现在由国企主导的保障性租赁住房的出现，可以极大地解决这部分情况的发生。

  保租房项目按国家规定，租金是同等情况市场行情报价的9折。通过随申办发布的保租房房源信息，能够正常的看到，目前在各个区域都有国企主导的保租房项目面世。

  价格坪效区间为：75-154元/平/月（按每个项目中小户型的最高坪效计算），剔除区位最好的徐汇区，杨浦新江湾城（两个项目坪效分别为154和147）；剩余的绝大多数项目，按区位的不同，主要坪效都集中在100以下或100-120之间。

  我们取中间值，100元/平/月，结合保租房一房主力户型的面积段：30平，得出：

  一室户月度平均租金:100元/平/月*30平=3000元/月；一室户年平均租金：3000元/月*12月=36000元。

  同理，二室一厅月度平均租金:95元/平/月*60平=5700元/月；二室一厅年平均租金：52700元/月*12月=68400元。

  保租房REITs：所谓REITs是不动产投资投资基金的英文缩写。保租房REITs，是指以保租房项目的现金流收益偿付来源，向投资者发行的有价证券，是投资不动产的较低门槛工具，投资目标为长期收益和稳定分红。

  说人话就是：现在市面上发售的保租房REITs，就是基金所购买项目的房租、车位费、电梯广告等各类收入，抛去必要的经营成本后，按基金约定的比例定期分配。也就是间接收租了！

  另外，收租是好，万一后面收不到租金或收很少的租金怎么办？所以，这种保租房的REITs，重点要看几个方面：

  1. 出租率。保租房的租户，主要是政府保障房范围的人群，具有一定的门槛，所以出租率一般还是有保障的。从已经发行的4个REITs的项目来看，出租率最少都能稳定在90%以上。

  2. 租金水平。保租房的租金虽然在市价的基础上打一定折扣（目前是9折），对租客有较大的的吸引力、续租率也较高，所以现金流持续稳定。

  3. 未来租金的上涨能力。这个要看约定情况，政府目前规定的年涨幅上限是5%，但是就目前试点的情况去看，平均在2-3%左右，相对较为稳定。

  综上所述，只要出租率保持在一定的水平（如：90%以上），那么项目的收益就是相对来说比较稳定的！因此，给到对应投资者的分红每年也是相对来说比较稳定的！

  再回到之前的买房的案例中。如果暂时不需要买房，让我们大胆假设一下，年轻人将之前买房的首付款105-120w（取中间值110w），用于保租房REITs的购买会怎么样？

  对于两室一厅来说，全年租金的缺口约68400元-44000元=24400元，仅相当于之前选择买房时候月还款利息的1.5倍，相对是比较轻松的。

  那么现有的保租房系统，有效地缓解了城市新市民、青年人等群体的租住难题；但是，对于保租房项目的业主来说，却是一笔赔本买卖，只赚吆喝不赚钱，无法持续下去，从而市场上最终房源枯竭，这样的一个问题怎么解决？

  第三，保租房REITs，就是“打通了租赁市场的健康循环发展之路”的关键钥匙！

  现有的项目没办法形成闭环，主要是业主方因为保租房的特殊属性，在短期内没办法实现将这部分资产变现（项目回报周期一般在20年以上）。

  如果未来能打通投资者购买保租房REITs，国企将资金用于保租房项目的二次开发，形成良性循环；并且作为保租房项目资金的专款专用，以存量带动增量，形成“投资建设住房—REITs盘活资产—回收资金再投资”的发展格局。

  资金在市场中就这么转了一轮，保租房市场就能源源不断地有新项目面世，业主方获得了融资，投资者赚到了钱，租客有了便宜而稳定的住房，何乐而不为呢？