嘉定法院商事审判庭法官赵予慈带您了解前沿的法律问题，学习更先进的法律理念思维。

  REITs，英文全称Real Estate Investment Trusts，中文名为不动产投资信托，是一种“向公众发行的、以商业地产、基础设施等不动产为投资标的的金融理财产品”。

  打一个通俗的比方，假设王庄村的老王看好芯片产业的前景，准备在村里建立一个芯片产业园。可是，他盘点家底后，发现钱不够，怎么破？他灵机一动，把自己的项目做成金融证券，出售给全村村民，号召大家通过购买证券来投钱给自己。

  之后，老王用募集的资金建立产业园，并且负责后续的管理。通过招商引资等很多方法，产业园的出租收入颇丰，持有证券的村民们凭券每年都能从老王这里拿到不错的分红。

  上述是一个极为简单的REITs模式，现实中REITs的结构更复杂，但从本质上来看，REITs是不动产行业的一种融资工具，对投入资产的人而言则是一种投资渠道。

  REITs起源于美国。时任美国总统的艾森豪威尔签署《1960年雪茄消费税扩展法》之后，REITs被创设。该法的立法目的之一就是让普通人能够最终靠购买流动证券，投资那些过去只有富人才能投资的大型不动产项目。

  在美国，能够被称为REITs的通常是与不动产相关的公司，这一些企业主要是拥有、经营或资助能产生收益的不动产，且大部分都是上市公司，投资者通过购买公司股票，享受公司盈利后的分红。

  美国REITs脱胎于税法，被定性为REITs的公司是不用缴税的，只有购买REITs公司股票或是投资组合的投资的人要缴纳获得分红后的所得税。因此，美国REITs底层资产的种类需经美国国税局批准，从商业购物中心，逐步拓展到通信塔、铁路轨道、林地、输电基础设施、天然气管道等。

  正是由于税赋优惠的原因，美国法律要求RIETs应当至少将75%的总资产投资于不动产、现金或美国国债，其不低于75%的总收入应当来自于租金收入或是为不动产提供贷款的利息收入，且应当将其不低于90%的应税收入作为分红分配给公司股东。

  20世纪90年代，美国REITs一路高歌猛进，规模发展迅速。受其影响，巴西、加拿大、土耳其在1993年至1995年间，先后立法推出各自的REITs制度。

  而REITs在亚太、欧洲地区的发展则更多的是出于提振经济的需要。1997年亚洲金融危机的爆发导致不动产市场一蹶不振，陷入这一困境的日本在2001年发行了亚洲第一只REITs。

  之后，新加坡、我国港台地区纷纷推出REITs。英国、法国、德国、意大利等欧洲各国也是出于盘活市场中的不动产，陆续制定REITs相关的法律规定。

  我国境内早在千禧年伊始就开展对REITs的研究和探索。2004年，深交所推出一份研究报告——《房地产投资投资基金研究》，提出我们国家发展REITs产品的路径选择。

  2006年，境内第一只REITs到香港地区上市。但彼时，监管层对如何防范REITs产品引发非法集资风险尚未有定论，故而曾叫停过内地“产权式REITs”的试水。

  此后，境内市场对REITs的学习和研究从未停止过。2015年，住房城乡建设部以建房〔2015〕4号印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，其中提到要“积极地推进房地产投资投资基金（REITs）试点”。

  经过多年研究与探索，随着证监会发布《关于推进基础设施领域不动产投资投资基金（REITs）试点相关工作的通知》，中国REITs正式在2020年4月全面起航。

  同年8月6日，证监会发布《公开募集基础设施投资基金指引（试行）》。之后，上交所、深交所各自以前述文件为蓝本出台具体的业务办法。各家试点企业围绕前述两份文件开始筹备中国REITs的公开发行。

  2021年6月21日，首批9只中国公募REITs分别在上交所、深交所发行上市，经历一年的市场考验后，第一批REITs都取得了不俗的业绩。

  现阶段中国REITs与域外REITs有比较大的差异，底层资产以基础设施为主，尚未涉及商业地产。

  由于为符合现有的投资基金法，中国REITs采用“证券投资基金+基础设施资产支持证券（ABS）+项目公司+基础设施资产”的复杂交易结构，即投资人和原始权益人持有REITs基金份额，REITs基金通过100%持有标的基础设施的资产支持证券从而间接持有基础设施。

  虽然中国REITs选择了公募基金的形式，但和普通的公募证券投资基金有一个很大的差别——投资标的不是高度流动性的标准化证券，其估值的准确性相较普通的公募基金有所降低，且公募REITs的流动性较弱。

  另外，基础设施的投资期限较长，而目前的中国REITs结构导致普通投资者的控制权受限。因此，有学者呼吁监管部门在未来出台与REITs相关制度时，赋予投资者更多的权利，例如增设年度基金持有人大会，使基金持有人可以参与审核基金管理中的重要事项并行使质询权利。

  从REITs在国际上的发展历史来看，REITs对不动产融资发挥着重要的推动作用，而刚刚起步不久的中国REITs还仅限于对基础设施作为投资对象。相信随市场的成熟，中国REITs的投资范围将会促进扩大，甚至加速相关立法的进程。

  [1]王娴：《REITs的制度变迁与我国试点制度的完善》，载于《比较》2020年第5期。

  [2]符小茵报道：《REITs底层资产如何筛选和运营？》，载于《经济观察报》2022年8月1日。

  [3]张雅楠：《保租房REITs打通租赁市场正循环》，载于《经济观察报》2022年8月22日。

  [4]姚煜、陈丽慧、裴武：《REITs的历史和现实》，载于《经济资料译丛》2021年第3期。

  [5]冯飞：《深交所研究报告建议发展REITs》，载于《证券时报》2004年3月18日。

  [6]李彤：《越秀REITs的前世今生》，载于《商界·中国商业评论》2006年第2期。

  [7]闫铮：《内地首只“产权式REITs”胎死腹中》，载于《城市开发》2007年第7期。

  [8]刘东辉：《论我国公募REITs的混合型治理及其完善》，载于《财经法学》2022年第4期。

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