是指中国房地产规模？还是指21个特大城市的价格？还是指在建、待投入4万亿的保交楼？

  我可以明确的对大家说，就算楼市要复苏，大多数普通人感知途径也是成交量，而成交量的提高，判断楼市100%复苏并不准确。

  就是按照其他几个国家房地产周期的波动规律，我们在2008年和2015年经历的房地产周期都不算真正意义上的周期。

  在2014年的下跌周期中，北京是21个特大城市下跌时间最长的，不过也就下跌了18个月。

  因为我们用货币大放水的方式，逆周期调节“烫平”了楼市下跌趋势，然后让房地产成交规模不断攀升。

  2008年是举世闻名的4万亿、2015年是轰轰烈烈的7万亿棚改货币化安置

  就是过去40年GDP保持快速地增长，过去20年房地产高歌猛进，我们在这样的一个过程中沉淀的经验都是上涨的经营。

  换句话说，我们特别善于利用货币、政策逆周期调节来“烫平”经济周期的波动。

  所以，你看2008年和2015年，我们都是经历短暂的下跌，然后开始快速上涨的。

  但从回顾过去，展望未来的角度看，无论是2008的4万亿还是2015年的7万亿棚改货币化安置，都是利弊同在的。

  尤其是2015年的棚改货币化安置，造就了恒大、融创、碧桂园、万科多家万亿级别巨无霸，也为这一轮房企爆雷埋下了隐患。

  说到底，在2008年也好、2015年也罢，我们并没有真正“排毒”而是“空中加油”高杠杆续航。

  因为我们过去没有真正意义上的“托而不举”经验，所以从2022年至今的救市举措看，政策落地的力度和速度角度，“反射弧”都特别长。

  我是根据2023年每个月的经济数据和房地产数据，判断需要有特殊国债出台。

  我是2023年6月份预判，一定会放开限购、一定会放开限价，而且从宏观层面会有万亿级别的特别国债出台。

  但是，1万亿特殊国债落地的时间是10月24号，距离我的预测整整延后了4个多月。

  说这些，不是为了王婆卖瓜自卖自夸，对大家说我预测得有多准，而是想告诉大家：

  大家想啊，我的信息都来自于公开数据，爸爸得到数据和信息的来源要比我多，要比我广。

  所以，我认为，对于楼市，至少截止于目前，目标仍然是防范风险，不属于经济稳步的增长着力点。

  也就是说，我们当前所有的举措都是为了房地产行业不再下滑，不进一步拖累经济，但并没有把房地产当作经济的增长点。

  ——从GDP视角看，狭义的房地产对GDP的贡献是7%，广义房地产也就是包括上中下产业链对GDP的贡献是17%。

  再加上房地产叠加派生货币的乘数效应房地产相关产业链对GDP的贡献在40%左右。

  对GDP贡献比率达到40%，房地产行业规模从18万亿降至11万亿，规模蒸发了40%。

  如果把第一个问题归结成一句话，就是：要想保持GDP快速地增长，房地产对GDP的贡献率，谁来弥补？

  但我也明确地对大家说，短期可以，长期而言，基建无法代替房地产的货币派生作用。

  这个维度要说清楚很复杂，我用一些通俗的比喻，或许不够准确，但能让普通购房者看明白。

  央行只养鸡，商业银行从央行手里借到鸡，商业银行就开始“鸡生蛋，蛋生鸡”，这借出去的钱就是“鸡生蛋、蛋生鸡”的过程。

  而房地产行业和购房贷款是产生“鸡生蛋、蛋生鸡”的最好渠道，银行系统中50%的鸡蛋来自于房地产和住房信贷。

  我比喻的“鸡生蛋，蛋生鸡”的过程，就是中国房地产对信贷派生的作用，中国房地产就像一个台“抽水泵”不断的把货币从银行抽出来。

  从2023年M2余额300万亿，存款增加26.5万亿的数据看，只要房地产不从银行“抽水”，这水就流不出来。

  土地财政大家都耳熟能详我就不说了，我结合近期城投债的情况，给大家做个呈现。

  大家要是读过我之前写房企偿还美债的文章应该清楚，这个美元的利息和利率是相关的。

  所以，没有房企参与土拍大涨，没有频繁的房地产交易产生相关税费，地方城市就只能用“城投借米充饥”。

  因为2023年的GDP数据还没出来，我就用2022年的GDP数据简单推算一下吧，逻辑都一样。

  2022年GDP增速是120万亿，GDP增速是3%，那么按照经济增长率3%计算，大概就是3.6万亿。

  而地方债有的数据是60万亿，还有数据是90万亿，我按增长率3%计算，那么就是1.8万亿或者2.7万亿。

  再加上每年到期归还的本金，就地方债一项，每年的GDP增速就被“吃光了”。

  所以，如果房地产仍按照当前的情况持续，那么地方城市除了“饥不择食”去境外借票息6%甚至9%的债，也无另外的路可走。

  所以，稳房价就是稳地价，稳地价就是稳地方债，稳地方债就是稳地方城市，稳地方城市就是稳经济。

  我想对大家说，从爸爸角度看，这一轮对楼市的调控就是倒逼着地方城市和金融系统减少对房地产的依赖。

  不过从2023年10月份1万亿特殊国债落地、到MLF和PSL投入高能货币，积极财政的信号远比之前要积极很多。

  尤其是财政部表示能增加赤字，2023年由3%提高至3.8%，并表示在2024年会促进增加赤字。

  相信房价如葱的人，会看到鹤岗一套房子5万元，相信房价上涨的人，会关注哪里的房子更保值。